國(guó)內(nèi)部分銀行暫停房地產(chǎn)夾層和供應(yīng)鏈融資

　　近日，春節(jié)前，有股份制銀行發(fā)通知，暫時(shí)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)；普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等未包含在內(nèi)，但是相關(guān)通知表示，嚴(yán)控總量，確?？偭坎辉黾?。

　　而實(shí)際上，今年以來，其他各家銀行也在全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的授信，不少房地產(chǎn)開發(fā)商反映，很難拿到銀行貸款，個(gè)人住房貸款也未出現(xiàn)松動(dòng)。

　　年前已暫停夾層融資

　　“年前就停了。”上述股份制銀行的多地分行人士證實(shí)，總行的判斷是基于在經(jīng)濟(jì)條件下行、資產(chǎn)泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置起來非常困難，為此總行提出停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。同時(shí)要求企業(yè)金融業(yè)務(wù)條線重新審視相關(guān)政策流程并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，在新的政策出臺(tái)之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。

　　該銀行華東某分行信貸人士介紹，在內(nèi)部，夾層融資主要放在投資銀行部，供應(yīng)鏈金融則屬于企業(yè)金融條線下的貿(mào)易金融部。截至2013年6月，公司供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)余額4023.88億元。

　　夾層融資是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。國(guó)內(nèi)常見的操作模式是，銀行給中小企業(yè)提供有信用和價(jià)格優(yōu)惠的1到3年期貸款，同時(shí)，安排其子公司或關(guān)聯(lián)公司獲得該企業(yè)一定比例的股權(quán)認(rèn)購(gòu)權(quán)（通常不超過10%）。

　　“夾層融資客戶一般都是房地產(chǎn)企業(yè)。比如一家企業(yè)買地需要10億元，但自身只有5億元，那么就先向我們貸款5億元買地，地下來后再抵押給我們，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，我們分行目前還沒有成交過一筆，全行這部分融資也并不多。”上述華東某分行信貸人士表示。

　　另一分行人士還透露：“房地產(chǎn)開發(fā)貸等普通貸款新增也很少，因?yàn)榭傂形募髧?yán)控總量，確?？偭坎辉黾印！?/span>

　　“今年，總行層面?zhèn)鬟_(dá)了精神，預(yù)判目前房地產(chǎn)行業(yè)可能已處于過剩，現(xiàn)在成交量下降可能是一個(gè)拐點(diǎn)信號(hào)。因此要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資要更謹(jǐn)慎，嚴(yán)控新增，特別是三四線城市。”上述華東某分行信貸人士證實(shí)。據(jù)一國(guó)有銀行廣東分行一位中層介紹，建行一直沒有做房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)；而招商銀行現(xiàn)在只做幾大地產(chǎn)商，有個(gè)“小名單”；只有平安銀行逆勢(shì)而為，還在做。

　　最新《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，2014年1月份，包括北上廣深四大一線城市在內(nèi)的43個(gè)主要城市，超過九成城市樓市成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌。

　　申銀萬國(guó)最近研究報(bào)告稱，春節(jié)過后的交易量反彈亦弱于往年，成交量季節(jié)性復(fù)蘇不及預(yù)期的可能性增加。

　　以興業(yè)銀行為例，曾踏準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)2007年前的一波房地產(chǎn)牛市，2006到2007年兩年，該行猛飆房產(chǎn)按揭貸款，增量曾一度趕超當(dāng)時(shí)股份行頭牌招商銀行，帶動(dòng)零售業(yè)務(wù)量增至股份行第二。興業(yè)銀行房產(chǎn)開發(fā)貸增長(zhǎng)同樣強(qiáng)勁，到2007年底，興業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占貸款余額的比重一度達(dá)到41.5％的高點(diǎn)。

　　興業(yè)銀行從2009年，迅速退出房地產(chǎn)。2009年末，房地產(chǎn)類貸款占比已經(jīng)下降到13%。同時(shí)，公司還壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比重，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)業(yè)貸款總額的比重為46.63％，同比下降了25.51個(gè)百分點(diǎn)。

　　2013年，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，在內(nèi)部重新定價(jià)后，興業(yè)在國(guó)內(nèi)銀行業(yè)中較先結(jié)束了房產(chǎn)按揭貸款利率優(yōu)惠，整個(gè)按揭規(guī)模2013年也增長(zhǎng)有限。

　　全行業(yè)共識(shí)：收緊房地產(chǎn)信貸

　　正如中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)日前所說：“金融部門已在對(duì)未來房?jī)r(jià)可能下跌做準(zhǔn)備?！?/span>

　　從另一家股份制銀行獲悉，今年對(duì)房地產(chǎn)貸款總量的態(tài)度亦是“嚴(yán)格控制”。

　　“不好的客戶就不做了，存量的質(zhì)量好的客戶，招、保、萬、金、綠（招商、保利、萬科、金地、綠地）之類的，做做額度就滿了。上半年行業(yè)額度都得搶，下半年應(yīng)該就沒額度了。”該股份制銀行內(nèi)部人士預(yù)期，今年房地產(chǎn)授信會(huì)比去年進(jìn)一步收緊。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年末，北京市中資銀行本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初減少248.4億元，同比下降5.3%；上海市中外資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年增加398.2億元，同比少增12.9億元。

　　亦有二三線房地產(chǎn)開發(fā)商反映，除一級(jí)開發(fā)商外，其他房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)無法獲得銀行貸款。

　　除房地產(chǎn)企業(yè)授信收緊外，銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度也并未出現(xiàn)松動(dòng)。

　　“首套住房，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，基本已無優(yōu)惠，首付比例最高七成。二套，基準(zhǔn)利率上浮10%，首付比例最高三成。有的城市，首套利率也在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮1%——5%。甚至已有股份行暫停個(gè)人房貸?！蹦硣?guó)有商業(yè)銀行人士介紹。

　　“高企的資金成本令其主動(dòng)收縮盈利能力差的按揭貸款，在按揭貸款的發(fā)放時(shí)間、發(fā)放要求上都進(jìn)一步嚴(yán)格，如果沒有一定的窗口指導(dǎo)，住房按揭難現(xiàn)明顯松動(dòng)。這將使成交量季節(jié)性復(fù)蘇不及預(yù)期的可能性增加?！鄙赉y萬國(guó)分析師認(rèn)為。